Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định, thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất. Sổ được trao cho người đại diện.
Nếu thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì sẽ được cấp sổ đỏ ghi tên đại diện hộ gia đình.
Từ năm 2025, Nhà nước không cấp đất cho hộ gia đình. Như vậy, quy định ghi đầy đủ tên các thành viên trong hộ gia đình vào sổ đỏ sẽ áp dụng với các trường hợp đất của hộ gia đình đã có từ trước nhưng chưa được cấp sổ.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên sổ đỏ sẽ do những người này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Với các sổ đỏ đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nếu các thành viên trong hộ có nhu cầu sẽ được đổi sang sổ đỏ mới ghi đầy đủ tên thành viên.
Đây là điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với quy định hiện hành. Luật Đất đai 2013 không quy định nội dung về cách ghi tên trên sổ đỏ với hộ gia đình.
Năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư, hướng dẫn sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi "hộ ông" hoặc "hộ bà" và họ tên chủ hộ hoặc người đại diện mà không ghi tên các thành viên còn lại.
Năm 2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư mới, sửa đổi quy định từ năm 2014, thay vì chỉ ghi chủ hộ gia đình, sẽ ghi thêm các thành viên còn lại vào sổ đỏ.
Tuy nhiên, trước phản ứng trái chiều của dư luận và Bộ Tư pháp cho rằng "chưa thực sự yên tâm về tính khả thi", nên ngay Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ngưng hiệu lực điều khoản này. Quy định về cấp sổ đỏ với hộ gia đình từ đó đến nay vẫn áp dụng như thông tư năm 2014 là chỉ ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện.
Sổ đỏ cấp theo quy định hiện hành. Ảnh: Dương Tâm
Luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty Luật Bảo An, Hà Nội) phân tích việc chỉ ghi tên chủ hộ trong sổ đỏ khiến khi cần xác định những ai trong hộ gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ thì phải căn cứ hộ khẩu. Nhiều trường hợp khi chuyển nhượng đất đai đã bỏ sót thành viên dẫn đến giao dịch có thể bị vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên cũng như gây khó khăn cho cơ quan công chứng vì phải xác minh nhân khẩu.
Vì vậy, luật sư Vinh cho rằng ghi đầy đủ tên thành viên trên sổ đỏ hộ gia đình "là cải cách mới, khắc phục những bất cập của quy định cũ".
Luật Cư trú hiện hành đã bỏ sổ hộ khẩu giấy nên quy định này được ông Vinh đánh giá là cần thiết. Với quy định mới, về nguyên tắc chỉ những ai có tên trên sổ đỏ mới có quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất. Do vậy, khi có tranh chấp thì những thành viên trong hộ gia đình cũng như cơ quan thực thi pháp luật sẽ dễ dàng phân định quyền sử dụng đất của những ai, diện tích mỗi người là bao nhiêu. "Việc giải quyết tranh chấp sẽ không tốn nhiều công sức, thời gian điều tra, xác minh", luật sư Vinh phân tích.
Các nguyên tắc cấp sổ đỏ trong luật mới cơ bản giữ nguyên như luật hiện hành. Cụ thể, nếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên cả hai, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người đứng tên đại diện cho cả hai.
Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng sổ đỏ đã cấp chỉ ghi tên một người, nếu có nhu cầu sẽ được cấp đổi sổ mới ghi tên hai người.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì mỗi người được cấp một sổ đỏ. Nếu những người này yêu cầu sẽ được cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.
Ai đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu sẽ được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa này.
Viết Tuân
